¿Hipoteca Fija o Hipoteca Variable?

Ante la subida de los tipos de interés, muchas personas se preguntan en la actualidad:

¿Es mejor contratar una hipoteca fija o variable?

Veamos las ventajas y desventajas de tener un tipo de hipoteca u otro. 

Desde mediados del 2022, y con la intención de frenar la inflación creciente, el BCE ha subido los tipos de interés de manera gradual y ha comunicado su intención de continuar con esta medida hasta el primer trimestre de 2023.

Esta subida de los tipos de interés tiene una repercusión directa en el mercado de préstamos hipotecarios y por tanto en el mercado inmobiliario de las hipotecas.

Si nos estamos planteando la adquisición de una vivienda y necesitamos de financiación ajena, esta subida de tasas de interés nos afectará a uno de los tres elementos importantes a la hora de contratar un préstamo hipotecario:

- el importe
- el tipo de interés (precio del dinero que se presta)
- plazo de devolución

Hipoteca fija vs Hipoteca variable

Actualmente son dos, las modalidades de préstamos hipotecarios que más implantación tienen en el mercado: préstamo a tipo fijo y préstamo a tipo variable.

En la primera de ellas, tendremos la ventaja de saber exactamente lo que pagaremos de cuota (principal e intereses) en toda la vida del préstamo, evitando sorpresas pues no estaremos afectados por las posibles oscilaciones en el tipo de interés al que tengamos referenciado nuestro préstamo, que normalmente suele ser el Euribor.

Al contrario, en las de tipo variable la cuota estará formada por un diferencial (porcentaje fijo de interés) al que se le sumará el porcentaje del Euribor en el momento de la revisión. Esto provoca que las cuotas no sean constantes y que puedan oscilar al alza o la baja.

En cualquier caso, sean hipotecas variables o fijas, las entidades bancarias suelen ofrecer unos tipos de interés más bajos que otros tipos de financiación por dos motivos: el plazo de devolución (25 o 30 años) y la garantía adicional a la personal, la vivienda.

Como vemos, cualquiera de las dos tiene ventajas y desventajas significativas y, debemos tener claro que no existe “la hipoteca perfecta”, y que dependerá al menos de cuatro factores:

1. De la aversión al riesgo del comprador.

2. De la valoración presente y futura del mercado y de los tipos.

3. De las circunstancias personales y económicas del contratante.

Tal y como indica el art.11 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: «Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos». Así, cuestiones como : la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y la ciudad de residencia; son elementos relevantes a la hora de obtener mejores condiciones crediticias.

4. Del plazo previsto de amortización de la hipoteca.
Este plazo es el tiempo que se establece en el contrato para la total devolución del dinero prestado junto con los intereses. Este plazo viene limitado por las políticas de riesgo de las entidades financieras, y desde la crisis del 2009, los plazos máximos recomendados por el Banco de España no suelen sobrepasar los 25 años.

De todos modos, el contratante, deberá realizar un ejercicio conjunto con el banco, de modo que las cuotas a pagar sean una cantidad que no suponga una carga excesiva en relación con los ingresos netos del cliente y que se puedan asumir con cierta holgura. En este sentido el Banco de España, recomienda que en ningún caso se destine más del 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de la hipoteca.

Destacar que antes de contratar nuestra hipoteca, y con la intención de asegurar el completo conocimiento de lo vamos a firmar, el banco nos tiene que entregar la siguiente documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato :

- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): es la oferta final que realiza el banco y tiene carácter vinculante para el propio banco, durante el tiempo pactado hasta la firma del contrato y como mínimo, durante 10 días. Este documento recoge todas las condiciones de la hipoteca, como: importe del préstamo y valoración del inmueble, duración, tipo de interés, comisiones, cuadro de amortización y detalle de las mensualidades.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): es un documento que completa y que se entrega junto al FEIN (a titulares, cotitulares o avalistas), y recoge las consecuencias legales para el contratante por incumplir las condiciones del préstamo.

Ante la subida de los tipos de interés, ¿qué podemos hacer?

A) Si ya tenemos contratada nuestra hipoteca:

Amortización anticipada en hipotecas a tipo variable: debemos saber que si queremos amortizar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el banco deberá facilitarnos, en el plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta opción y deberá cuantificar las consecuencias.

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los bancos tienen limitadas las comisiones máximas que pueden aplicar. En el caso de un préstamo variable, la penalización máxima es:

• del 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca;
• del 0,15% si se produce entre el cuarto y el quinto año.

Pasado ese plazo, no pueden cobrar comisión.

Ahora bien, esta medida será interesante en los primeros años de vida del préstamo, que es cuando los intereses son más altos debido a que todavía tenemos casi la totalidad del principal sin amortizar. También debemos tener en cuenta si nos podemos beneficiar en el I.R.P.F. de los beneficios fiscales por dicha amortización, siempre y cuando hayamos firmado antes del 1 de enero de 2013 y que hubiésemos aplicado la deducción en el 2012 o años anteriores.

Novación (cambio de tipo variable a tipo fijo): la novación es la renegociación de las condiciones del préstamo con la entidad bancaria con la que se ha contratado. Una novación habitual en los últimos meses es el cambio de tipo fijo a tipo variable, pero podemos renegociar otras condiciones:
- Ampliación del capital
- Variación del plazo de amortización
- Cambio de las condiciones del tipo de interés
- Modificación del sistema de amortización.
- Etc.

Estas posibles modificaciones tienen un coste que se materializan en:
- Comisión bancaria por novación: suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo si se produce dentro de los tres primeros años de firma del préstamo.

- Tasación del inmueble: en algunos casos (ampliación del capital) el banco puede solicitar la tasación del inmueble con un coste que puede oscilar entre los 200 y 500 euros.

- Productos vinculados: adicionalmente, el banco también puede establecer como condición, la contratación de productos vinculados como seguros (de vida, de protección de pagos o de hogar), tarjetas de crédito, domiciliación de nómina, etc.

B) Si todavía no tenemos contratada nuestra hipoteca:

Ya hemos visto que depende en gran medida de nuestra situación personal, laboral y de las expectativas que tengamos en la evolución de la economía; que el período de amortización suele ser lo suficientemente amplio como para que pasemos por varios ciclos económicos y que la incertidumbre es algo que no se domina.

“Los mercados pueden ser irracionales más tiempo de lo que inversores pueden ser solventes (John Maynard Keynes)”.

Por medio del asesoramiento de un notario, asesor hipotecario o asesores fiscales como los de Fisela  podrás acertar y asegurarte la mejor elección de tu hipoteca.

Artículo elaborado en colaboración con Sergio Lafuente, asesor fiscal en Fisela 

BIBLIOGRAFÍA
Trecet, J. (13 de enero de 2022). Hipoteca fija o variable: ¿qué elegir en 2022? https://www.finect.com/usuario/Josetrecet/articulos/que-hipoteca-interes-fijo-variable
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Boletín Oficial del Estado núm. 65, Sec.I, Pág.: 26329-26399 (2019)
Ribon, J. (12 de septiembre de 2022). FEIN y FiAE de hipoteca: ¿qué incluyen estos documentos? https://finanzas.roams.es/hipotecas/fein/
Banco de España. Guía de acceso al préstamo hipotecario.